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きずな
有限会社きずな
神奈川県川崎市多摩区登戸2066
司ビル2F
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不動産投資

マンション経営に当たって、様々な疑問や不安をお持ちだと思います。

マンション経営Q&A

なぜ今、マンション経営・不動産投資が注目されているのか?
一番に注目されているのは、不動産投資の利回りの高さです。預貯金でほとんど金利がつかない現状で、仮に1,000万円を0.3%の利率で定期預金しても受け取り利息は3万円です。同じ金額でマンション1室を購入し、賃貸収入を得ていけば月々数万円の収入が見込め、不動産価格が低下した現在では利回りが10%を超えるマンションも珍しくはありません。
新築と比べ、中古物件の利回りが良いのは何故?
これは単純に購入価額の差による所が大です。よく分譲マンションで、買った次の日に3割値が下がるなどと言われますが、これはデベロッパーの利益が乗せられているためです。築10〜20年の物件が新築時の半値という事はあっても家賃設定が半値という例は聞きません、投資効率は比べるまでもありません。
地方や郊外の物件の方が安くて利回りが良いのでは?
都心と比べ、郊外・地方の物件は当然に価格が安く、利回りも良い物件が多いです。ただし注意しなければいけない点は、家賃や物件価格の下落リスクが都心よりも高い点と、賃貸収入の総額自体が低く、賃貸需要が読みにくい部分が大きい為、長期保有の収入源としては不向きな部分があります。
マンション経営における失敗とは?
バブル期に多かった失敗の典型が、転売目的に高価格・高金利で物件を取得し、家賃収入とローンの支払いの差額(持ち出し)が大きくなり、維持もできない、売ろうにも大幅な価格減で売れないというケースです。価格も比較的安定し低金利の現在では、この様な典型的な失敗は考えにくくなっています。
相続税対策に有効と聞きますが?
不動産の相続は、相続財産が相続税評価額で評価されます。一般的に、賃貸建物は控除も大きい為評価額が購入価格の半分以下になる事がほとんどです。例えば、1,000万円を現金で相続すれば1,000万円の評価ですが、1,000万円で購入した不動産は大きくその評価を落として相続する事ができます。
マンション経営でよく聞くオーナーチェンジとは?
賃借人付のマンションで、対賃借人の契約内容をそのまま引継ぎ物件の売買をする事で、購入者側は賃料が明確で、購入したその日から家賃を得られるメリットがあります。賃貸目的のマンションの場合、賃貸付きのお部屋の方が購入する方には安心感が高いと言えます。
マンション経営の利回りとは?
マンション経営における利回りは、一般的には2つの表記があり、家賃収入の年額を物件価格で割ったものを表面利回り、家賃から管理費などの金額を引いた年額を物件価格で割ったものを実質利回りと言います。
例:家賃10万円・管理費等1万円・物件価格1,000万円として、
表面利回り10万円 × 12ヶ月÷1,000万円→12%
実質利回り(10万円 - 1万円)×12ヶ月÷1,000万円→10.8%となります。
節税対策とよく聞きますが、マンション経営における経費とは?
主な経費は、建物の減価償却費・管理費・固定資産税・都市計画税・修繕費・登記費用・損害保険料などです。そしてこれらの経費を賃料収入等と差し引きした不動産所得を給与所得等の他の所得と損益通算する事ができるので、その不動産所得が赤字であれば節税という事になります。
では、その経費で本当に節税になるのですか?
巷間いわれる程大きい効果はありません。減価償却の仕方・物件の購入方法にもよりますが、経費が大きく計上できるのは当初1〜5年位です。あくまで、賃料収入がまるまる他の所得にプラスされるわけではないという理解と、普通に考えて儲けがあれば税金は納税するものですので、当初数年間だけでも節税にできる部分があればもうけものという感覚が必要と思います。
なぜ年金対策にマンション経営といわれるのですか?
現在、誰もが公的年金のみでの老後の生活に不安を感じています。マンション経営は長期にわたり安定した収入を得る事が可能で、インフレにも比較的強く、各金融商品と比較しても老後の資金作りにより適しています。
購入した物件を自分で使用する事はできますか?
もちろん、あくまで自分の所有物ですから原則可能です。ただし、賃貸付きのお部屋の場合、賃貸借契約に則った形での対応が必要です。最初から購入目的が自己使用(書庫・仕事部屋・お子様の通学用・・・等)であれば、やはり現在空室(現空)の物件を選んで購入された方が手間も予算も節約できます。
サブリースとはどういう意味ですか?
一括借り上げ・家賃保障の事で、業者がオーナーと、転貸しを主目的に賃貸借契約を結ぶシステムです。オーナー側は手数料が高い替わりに空室損をなくすメリットがあります。個々の物件毎や業者毎に条件は違いますが、90%〜90%の家賃を保証するものが多い様です。
今の景気が続くと家賃金額も下がるのでは?
当然可能性はあります。ただし、家賃金額というものは短いスパンで大幅に上下するものではありません。よって、家賃金額が動いている間に様々な打つ手を考えられます。ただやはりマンション経営は家賃収益が柱ですので、まず現在の家賃金額が適正かどうかを購入時に見極める事が重要です。
中古のマンションを購入するにあたり、ローンを使う事は出来ますか?
誤解の招きやすい所ですが、自宅用の住宅ローンと投資用不動産ローンはあくまで別物です。一般にはノンバンクや地銀の利用が多いですが、金融機関毎に物件やお客様の属性に対する評価は違いがありますので、それぞれ個々のケース毎にご相談下さい。
マンションの現金購入とローン購入の違いは?
ローンを組みマンション経営を始める事で、少ない自己資金で高利回りを生む事が可能になります。ただし、金利上昇のリスクやキャッシュフローの減少もある為、収入より返済が上回るような状況にならない様にするには、自己資金をできるだけ多くするしかありません。自己資金が多ければ多いほど安全性は高まると言えます。
所有物件を増やしていくには?
これは資金繰りと情報に尽きます。仮に手持ちに潤沢な資金があり、良い物件の情報が絶えず入ってくる状態なら、当然に有利な投資を継続的にできます。銀行など金融機関とのパイプを作り、物件情報のアンテナを絶えず張り廻らす事が、物件を増やしていく一番の近道です。
転売で儲ける事は出来ますか?
やはりバブル期の様に、買った物件が短期間に値上がりする可能性は、よほど安く仕入れられなければ期待できません。ただし、物件の立地や家賃の収益性が高い物件であれば値上がりも考えられない事ではなく、値上がりまではいかなくとも、値下がり率が小さくなりますので、ある程度の家賃を回収した段階で、売却価格を利益のでる形で設定出来れば、結果、売却した段階で利益を残す事ができるでしょう。
物件価格の相場はどの様に判断したらよいですか?
中古の投資用ワンルームマンションで現在流通しているものは、築10〜20年で1,000万円以下のものが主流ですが、これらの多くは新築時に数千万円したもので、1/2や1/3の値下がりも珍しくありません。ただ当時の値付け自体が、売買利益を誰もが信じた異常な値段で、現在のように賃料収入を基に利回りを冷静にはじけば自ずと、ある程度相場に近い数字はでてきます。
あまりにも安い物件は何か問題があるのでは?
当然事前の調査・確認は重要ですが、建物などに重大な瑕疵があるという様な例を除き、売り手に何か売り急ぐ理由があれば安く市場にでる事もあります。相続の関係で至急現金が必要なケースや任意売却と呼ばれる、債務超過により金融機関から整理を迫られているケースなども現在は少なくありません。
競売物件は、安く購入できますか?
安く購入できる事も可能ではあります。競売は法改正もあり、以前よりはトラブルのケースが減ってきて、一般向けノウハウ本なども増えています。ただしそれに比例して、入札数が多くなり市場価格と大差なく落札される事もあります。やはり手間と知識や経験が必要です。
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